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土地闲置-研究《城市房地产管理法》有关闲置土地的条款-中国槟榔网

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不過,針對溫艷嫦等6位人大代表聯名建議中的有關內容,自然資源部在回復中明確,未來政策和法律法規結構不會朝着這個方向進行調整。自然資源部在回復中稱,不同土地用途、不同投資建設規模的項目的確存在不同的開發建設周期,在土地出讓合同中應當根據實際情況約定不同的開竣工時間。但是土地供應的目的就是實施開發建設,超過約定的動工時間未按期動工本身就已構成違約行為,且將不能確保土地供應目的的實現。

《中國經營報》記者獲悉,自然資源部正會同有關部門,研究《城市房地產管理法》有關閑置土地的條款,結合土地二級市場建設推動修改完善閑置土地管理制度。同時,再通過「增存挂鉤」等機制設計,引導、督促地方政府及時清理閑置用地。

一位全國性房地產企業前期部門負責人告訴記者,在土地閑置的成因中,比較難處理的是因為政府原因導致的土地閑置,例如政府規劃調整導致土地用途變更、拆遷未完成等,這個問題在實際的市場運行中是比較棘手的。「企業花錢拿的地,當然是不想閑置的。」

「現行的規定是以動工時間滿一年未動工作為閑置土地的認定標準,如果將部分項目的閑置認定標準調整為滿兩年或者更長時間,可能導致的直接後果將是不少項目供地后長期處於未動工的狀態,與供地的初衷相悖。如果此類項目暫時沒有動工建設的必要,為便於管理和節約集約用地,自然資源主管部門應當暫緩此類項目的土地供應,待時機成熟后再實施供地。」自然資源部在回復中稱。

盤活利用之所以自然資源部會同其他有關部門,對《城市房地產管理法》進行深入研究,即是由於儘快盤活閑置用地市場是核心目的所在。一位地方自然資源系統人士告訴本報記者,2017年起,原國土資源部在北京房山等34個試點地區組織開展了完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場試點,以期在不突破現行法律法規的前提下,探索促進閑置土地流轉盤活的二級市場政策。

與此同時,作為全國土地資源主管部門的自然資源部,已經在考慮和研究通過上位法的修訂,完善閑置用地的管理制度。根據記者掌握的有關情況,自然資源部會同有關部門重點研究的,是上位法《城市房地產管理法》中,與閑置用地處置有關的法律條款。

在土地資源的集約節約利用愈發成為經濟和社會發展有關政策的前置條件和紅線的背景下,閑置用地管理制度的進一步完善已經在監管層的考慮之中。在將對「批而未供」土地進行集中清理的同時,閑置用地的管理,也有望進一步優化。

為解決這一問題,原國土資源部曾在制度層面進行過相關設計,即因政府原因閑置土地協議有償收回制度,不過,很多地方和企業均向原國土資源部反映,這項制度存在不易操作等方面的問題。為此,原國土資源部還專門下發了《關於政府原因閑置土地協議有償收回相關政策的函》,對相關操作路徑、標準等進行明確。

不過,由於《城市房地產管理法》對土地轉讓有投資必須達到25%比例的轉讓限制條件,土地產權人一旦出現資金問題造成土地閑置,沒有其他途徑對其資產進行保全。導致閑置土地處置在很大程度上形成政府難操作,產權人不滿意、土地難利用的局面。

對於此前全國人大代表提出的根據土地用途不同約定不同期限等有關閑置用地的認定、處理建議,自然資源部回復稱,這可能導致的直接後果將是不少項目供地后長期處於未動工的狀態,與供地的初衷相悖。

力度不變實際上,無論是原國土資源部,還是自然資源部,都對閑置用地的問題保持高壓態勢。多位地方國土資源職能部門人士告訴記者,原國土資源部、現自然資源部多次組織開展閑置土地清理處置專項行動和典型案件掛牌督辦,每年的例行督察中,閑置用地及其處置工作,都是工作要點所在。

完善管理「在集中清理批而未供土地的同時,部裏面也要求集中對閑置用地根據成因等進行分類,儘快解決,該開工的要開工,該收回的要按照程序收回。」12月3日上午,一位東部某省自然資源廳的內部人士告訴本報記者。

原標題:閑置用地管理制度再完善 監管部門重點研究《城市房地產管理法》相關法條

多位城建、國土資源系統的人士告訴記者,從部委分工上講,《城市房地產管理法》歸口在住房和城鄉建設部,但又涉及土地問題,因此,自然資源部在閑置用地的處置的有關條款上,須和住建部進行協調、商議。

根據這份函件,對於因政府未按約定履行拆遷安置、前期開發、及時交地等義務而導致土地閑置的,政府應積極主動解決問題,與土地使用權人簽訂補充協議,重新約定「凈地」交付期限,為項目動工創造必要條件;在約定的期限內仍未能達到「凈地」標準,要明確造成閑置的政府及有關部門責任並依法處理后,方可採取協議有償收回的方式處置等具體政策要求。

中國目前實施土地用途管制的基本用地管理制度,從用途劃分,國有建設用地的用途包括住宅、工業、基礎設施、教育商業服務等。不少企業確實認為,根據土地用途的不同,開發周期等會有不同,因此,如果能夠根據這些不同設定不同的閑置用地認定期限,而不是一刀切的以「出讓后兩年」為標準,市場操作就更有餘地。

根據《城市房地產管理法》第26條規定,閑置土地是指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。這是認定閑置用地的重要法律標準之一。

同時,閑置土地處置工作也成為國務院大督查的重點督查內容,通過大督查督促地方處置整改了一批長期未得到解決的閑置土地歷史遺留問題。不過,由於閑置用地問題的成因複雜,利益巨大,因此,在市場層面,也有不少呼聲和建議提出,區別性進行制度設計,從而達到化解閑置用地問題的目的。

前述東部某省自然資源廳的人士則告訴記者,此次自然資源部提出完善閑置用地管理的同時,即已明確,在深入研究《城市房地產管理法》有關法條的同時,要結合土地二級市場建設推動修改完善閑置土地管理制度。

十三屆全國人大溫艷嫦等6位人大代表就曾聯名提出建議,「根據土地性質和開發周期不同確定不同的閑置期限」。

此前,與《土地管理法》修訂同步,《城市房地產管理法》也進行了修訂,但此次修訂是圍繞征地制度的調整和改革展開,與閑置用地的處置無關。因此,現行《城市房地產管理法》關於閑置用地的認定標準、處置方式等法條,依然維持原有狀態。

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