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调控项目-2010年3月15日的“一日三地王-提供新闻线索

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蒋劲夫承认恋情

高虎表示,開發商的價值觀正是在一次次調控中被改變和塑造。在許久不見真正的「地王」后,企業也已經習慣了。「『地王』、『樓王』,都屬於過去的『黃金時代』。」他說,現實是,那個時代已經遠去,而且不會再來。

在近20年的土地招拍掛歷史上,中國大陸地區誕生過很多形形色色的「地王」。其中,在市場較為活躍的2002年-2003年、2005年-2006年、2009年-2011年、2013年-2014年,「地王」出現得最為頻繁。

逝去的黃金時代實際上,在開發商過往的操盤經驗中,「地王」項目帶來的煩惱似乎遠遠多於幸福。這也成為企業不太輕易拿「地王」的主要原因。

實際上,在開發商過往的操盤經驗中,「地王」項目帶來的煩惱似乎遠遠多於幸福。這也成為企業不太輕易拿「地王」的主要原因。

2010年3月18日,國資委要求78家不以房地產為主業的央企清退房地產業務,只留下16家主業為地產的央企。這也被稱為央企「退房令」,其背景在於,當年3月15日的北京「一日三地王」,均由央企製造。

土地出讓規則也在不斷變化,高虎將其簡單總結為「價格實施限制、配建越來越多、逐漸要求自持、毫無『反抗』空間」。

除項目本身的特點外,「地王」還容易觸發「霉頭」,其引發的調控壓力往往令企業始料不及。比如,2010年3月15日的「一日三地王」,不僅引發了央企「退房令」,而且在一個月後導致「新國十條」出台。因此,很多「地王」誕生后,就不得不應對調控的重壓,項目的周轉期通常大大延長。

高虎認為,這並不是壞事,因為對於整個行業來說,市場趨於穩定,應該是各方都樂於見到的結果。

技術性調整「在最近的這波行情中,其實出現了很多『地王』,但都是區域性的。很多『地王』都出現在二三線城市,甚至某個區。」中原地產首席分析師張大偉表示,區域性「地王」偏多,是本輪市場的一個特點,而且「地王」確實推高了這些區域的房價。

「歷史來看,房地產行業融資政策的變化往往源於土地市場的波動。」華泰證券指出。今年5月份開始,監管層開始加強房地產業的資金監管,信託融資基本被鎖死,對發債的審核也趨於嚴厲。華泰證券認為,前期土地市場的火熱,是引發這種調整的一項直接原因。

另外,作為供給側改革的一部分,土地出讓節奏在悄然調整,並影響着市場表現。

2010年3月15日,北京曾出現過「一日三地王」的「盛況」。2016年8月17日,上海也出現了「一日三地王」的現象。

迄今為止的全國單價「地王」誕生於2016年8月17日,融信以110億的價格斬獲上海靜安地塊,單價達到14.3萬元/平方米。12天後,招商蛇口和華僑城以310億元斬獲深圳國際會展中心地塊,成為全國總價「地王」。

但此後至今的三年多里,土地市場都顯得「乏善可陳」。無論單價還是總價,都沒有出現真正令人信服的「地王」項目。

這到底是壞消息,還是好兆頭?

一些高總價「地王」,則因佔用資金量大、開發周期長,而給開發商帶來沉重的壓力。即使開發商越來越傾向於聯合拿地,但這種風險有時仍然難以承受。

在先後出台兩份調控文件后,今年5月24日,蘇州市政府部門召開了主要開發商座談會。與會領導稱,「政府沒有義務保證開發商每塊地都不賠錢」。這項表態令很多房企印象深刻。他們認為,這項表態真正將他們打回現實,所有關於政策反轉的預期都打消了。

事實上,隨着樓市調控手段逐漸完善,長效機制開始試水,開發商的心態正在變得平穩,並逐漸開始接受一個調控「新常態」的時代。

2010年3月10日,自然資源部下發通知,開發商在拿地時一律按照底價的20%繳納保證金;成交后,需在一個月內繳清成交額50%的首付款。這令到房企在拿地時,會更仔細地評估自身的資金狀況。一年後,大龍地產獲取的天竺「地王」被收回,正是因為違反了這一條款。

這是一宗久違了的「地王」。過去兩年多來,北京土地交易相對平淡。即使放眼全國市場,土地交易也鮮有亮點。

另一方面,一些庫存規模小的城市,也開始加大供地規模,尤其是普通商品房用地。「像北京,去年供應了大批限競房用地后,整個市場的供需關係就逆轉了,開發商對土地沒有那麼渴求了。」而在以往,「很多『地王』都是饑渴供地的結果」。

上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進表示,經測算,普通地塊的土地單價約相當於項目房屋售價的30%-40%,「地王」項目則在50%以上,實施限價后,「地王」項目的成本甚至相當於房價的70%以上。再算上人力、資金、建安等成本,很多「地王」項目幾乎「沒錢可賺」。

7月15日下午,經過56輪激烈競爭,中海地產以79.4億元,18.79%的溢價率,將北京市丰台區造甲村地塊收入囊中,單價為6.66萬元/平方米。這是丰台區歷史上總價第二高地塊,也是今年到目前為止的全國總價「地王」。

這也是一宗名不符實的「地王」。無論單價還是總價,它都無法擠進歷史前十。即使在北京土地交易史上,這塊地的總價也僅排在第8的位置。

北京某知名房企區域拓展部負責人高虎(化名)向21世紀經濟報道表示,這些年,政府部門曾使用各種手段來遏制「地王」的產生,印象較為深刻的有以下幾種:

張大偉表示,以往那樣的高總價或高單價「地王」已經很難再出現,一方面,土地出讓限制條件越來越多,土地質量難免受到影響,進而影響到土地價值;另一方面,經過了多年的調控洗禮,開發商變得越來越謹慎,幾乎不會在衝動之下舉牌拿地。

受高價地的刺激,市場情緒迅速高漲,帶動房屋成交量和價格的上漲。房屋市場量價齊升,又反過來帶動企業的拿地熱情。循環往複。

在中海之前,真正的北京大興「地王」於2015年10月誕生,華僑城、華潤、招商聯合體以83.4億元的價格競得。但華潤和招商很快退出,理由是「地塊最終成交價格超出授權價格」。

但作為樓市調控高地的重點一二線城市,「地王」已絕跡很久。因此,近兩年看到的「地王」,價格往往並不高,顯得名不符實。

這種熱情隨着北京大興「地王」的誕生而達到頂峰。在該「地王」誕生的同時,監管層對房企的融資渠道進行限制,企業對市場的預期驟然生變,「謹慎」成為主旋律。大多數人預期,如果融資政策持續從緊,大興「地王」有可能成為今年的絕唱。

高虎說,房企拿地預算最足的時間通常在年初,但很多城市的供地節奏是「前松后緊」,即年初供地規模小,年末規模大。這會造成一種情況,「年初有錢的時候搶地,年末想拿地的時候沒錢了」。這樣一來,「地王」就容易在上半年被搶出來。但近些年,很多城市的供地節奏變得均勻,已能夠有效地改善預期。

事實上,包括大興「地王」在內,今年誕生的所有「地王」都顯得成色不足。

2009年11月,自然資源部(時稱「國土資源部」)對商品住宅用地的宗地出讓面積首度設定明確上限:大城市20公頃,中等城市14公頃,小城市(鎮)7公頃。此政策被稱為「限大令」,目的是防止因地塊規模過大而推高地價。

有房企人士表示,經過這麼多年的「教育」后,開發商已經基本達成一個共識:「地王」是真正的「燙手山芋」。

「地王已死」,有房地產從業者做出如此結論。樓市調控持續深入,土地出讓制度完善,都令「地王」成為這個年代的稀有物種。悲觀者甚至認為,「地王」已經絕跡,因為「地王」、「樓王」都是樓市的「黃金年代」的特定產物,如今已經隨着那個年代而遠去,不再回來。

獨立操盤的華僑城一度想力推這一項目,但進展不及預期。在2017年8月和11月,華僑城分兩次將這一項目出售給泰禾。大興「地王」最終易主。

以蘇州為例,4月24日,蘇州出讓7宗地塊,並誕生2個區域「地王」:吳中太湖新城「地王」,20909元/平方米;尹山湖「地王」,21933元/平方米。4月29日,蘇州工業園區湖東板塊一宗住宅用地經過40輪競拍以總價35.63億元成交,樓麵價達30287元/平方米,成為該區域的單價「地王」。

「地王」缺位天下無「地王」久矣。2019年,房地產企業紛紛向一二線城市收縮,在經歷了連續三年的銷售「大年」后,企業對土地的需求已十分迫切。恰逢融資閘門開啟,企業在年初的拿地授權又較為寬裕,因此,從一季度開始,熱點一二線城市的土地交易就迅速升溫。在部分城市,區域性高價地如雨後春筍般冒出。

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